 Чтобы покупка недвижимости состоялась, все её участники должны быть дееспособными и сделкоспособными — этого термина нет в законодательстве, но он прочно вошёл в экспертную практику. Иначе сделку могут признать недействительной. Рассказываем, как это проверять и как помогут справки из диспансеров и [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2. 

## Справки из ПНД и НД: что это такое и как работают

Это документы, которые выдаёт врач — психиатр или нарколог. Они подтверждают, что человек не наблюдается в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах по месту регистрации или прикрепления.

> *Раньше использовали термин «психиатрический и наркологический учёт», но он устарел: строгого учёта психиатрических пациентов сейчас не ведут. Поэтому вместо «учёта» говорят «диспансерное наблюдение».*

Важно различать два вида медицинских документов:

**Справка о том, что человек не наблюдается в диспансере.** Имеется в виду конкретное учреждение — по месту регистрации или прикрепления. Эта справка не требует медицинского освидетельствования. 

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6a9bd7597364a239b72a25306af9ccbd.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>
Так может выглядеть справка о том, что человек не находится под наблюдением
</Image>

Справки из ПНД и НД доказывают: вторая сторона сделки считала, что продавец или покупатель осознавал свои действия. При этом полноценным доказательством они служить не могут: даже человек с психическим заболеванием не обязательно наблюдается в конкретном диспансере.

Это подтверждается судебной практикой. Например, [вот дело](https://1kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=37401673&case_uid=e9668805-6a53-485e-9774-1707e4122944&new=2800001&delo_id=2800001), в котором суд не признал справку из ПНД достаточным доказательством, что человек мог принимать осознанные решения. Договор дарения признали недействительным даже после истечения срока исковой давности.

**Врачебное свидетельство о состоянии здоровья. **Оно требует медицинского осмотра и считается более достоверным. Врач на месте проверяет, в каком состоянии находится человек: нет ли у него психических расстройств, наркотического или алкогольного опьянения.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/11d4eb8161f136d70bbf170fd349954e.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>
Так выглядит врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Стоимость такой справки — от 1000 рублей в зависимости от региона
</Image>

На обоих видах справок должны быть подпись врача и печати медицинского учреждения. А вот форма может различаться — тут всё зависит от того, как оформляют справки в конкретном диспансере.

<Notification>

Лучше всего заказывать комплект из двух справок: о ненаблюдении в ПНД и НД и о медосвидетельствовании. Причём осмотр на самой сделке надёжнее всего доказывает, что человек осознавал свои действия и их последствия.

</Notification>


Запрашивать у продавца справки не обязательно по закону, но это может принести [ощутимую пользу](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) покупателю. Если кто-то попытается оспорить сделку и признать её недействительной, такой комплект документов послужит основанием для отказа.

Это подтверждается [судебной практикой](https://leninsky--nsk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=503999767&case_uid=b15e0272-48c7-4c64-bb82-1680bf38acf2&delo_id=1540005). Например, был случай, когда женщина за три дня до смерти составила договор дарения в пользу подруги. Брат погибшей подал иск в суд. Он заявил, что сестра тяжело болела и не осознавала значение своих действий. Однако суд решил, что сделка была совершена добровольно и осознанно, так как перед этим даритель прошёл психиатрическое освидетельствование.


## Что подтверждают справки из ПНД и НД

Чтобы совершить сделку, человек должен одновременно быть:
* **дееспособным** — по умолчанию дееспособность наступает с 18 лет, но её могут ограничить из-за психического заболевания, наркотической или алкогольной зависимости;
* **сделкоспособным** — это понятие означает, что человек находится в здравом уме, трезво осознаёт ситуацию и способен провести сделку.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/05b8b90f284b7b68bf80e412a2f0a96d.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>

</Image>

С помощью справок невозможно подтвердить сделкоспособность, а дееспособность они доказывают только косвенно. Обычно, если Росреестр знает, что гражданин признан недееспособным, сделка не состоится в принципе. Более того: даже если человек лишился дееспособности после заключения договора, сделку всё равно могут оспорить.

Но это не значит, что от справок можно отказаться. Есть две причины, по которым запросить их всё же стоит.

* **Справка подтверждает серьёзные намерения второй стороны.** Если она отказывается предоставить документ — это звоночек, что возможны проблемы. А если обнаруживается, что человек всё-таки наблюдается у психиатра, это означает дополнительный риск для второй стороны.
* **Справка играет роль в суде.** Если по поводу сделки возникли споры, наличие справок из ПНД и НД покажет: покупатель сделал всё возможное, чтобы убедиться в сделкоспособности продавца. Это не гарантирует успех в суде, но может доказать [добросовестность покупателя](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/).

<Notification>

Если хотите снизить риски при покупке квартиры, вам поможет [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2. Мы проверим продавца и объект недвижимости, дадим рекомендации по сделке и гарантию безопасности на 10–30 лет. Если возникнут судебные споры, отстоим права своего клиента или вернём всю сумму, потраченную на квартиру.

</Notification>


## Как получить справки из ПНД и НД

Чтобы оформить справку, человек должен записаться на приём в психоневрологический и наркологический диспансеры по месту регистрации. Это обязательно должны быть государственные учреждения: справки от частных клиник не имеют веса в суде.

С собой понадобится взять:
* паспорт,
* полис ОМС,
* СНИЛС,
* военный билет или приписное свидетельство для мужчин.

Военный билет нужен психиатрам для сбора анамнеза: проверить, не получал ли человек во время службы травм, влияющих на психическое состояние.

Приём у врача нужен, только если человек получает врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Справку о том, что гражданин не наблюдается в диспансере, могут выдать и в регистратуре. Оба вида справок выдают сразу — в день обращения.

<Notification>

Справку о себе может получить только сам гражданин или его доверенное лицо: медицинская информация считается конфиденциальной.

</Notification>

Жёстко определённого срока давности у справок нет, но для своей безопасности рекомендуется запрашивать у продавцов свежие документы. Это поможет убедиться, что ситуация не изменилась. Кроме того, иногда банки при оформлении ипотеки тоже просят справки и вправе сами устанавливать сроки. Обычно они требуют, чтобы справка была не старше трёх месяцев.

Медицинскую помощь можно получить не только по месту регистрации. Поэтому в справках могут так и указывать: в конкретное учреждение гражданин не обращался, но это не значит, что он не наблюдается в другом диспансере или клинике.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f8a7c3b27d4aeb16e235483ac30a4dd8.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>
В справке есть фраза о том, что у диспансера нет информации, обращался ли человек за психиатрической помощью куда-то ещё
</Image>


## Как ещё можно обезопасить себя при сделке

Справки из ПНД и НД — важный, но не единственный документ для подстраховки на случай судебных споров. Если у вас есть сомнения, можете использовать альтернативные методы.

**Пригласить психиатра на сделку. **Если продавец — [пожилой человек](https://m2.ru/media/article/kak-ya-pokupala-kvartiru-s-istoriei/), его поведение вызывает у вас сомнения или от его лица [действует](https://m2.ru/media/article/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-vtorichki/) кто-то другой, вы можете подписать договор в присутствии специалиста. Врач проведёт освидетельствование и подтвердит, что прямо сейчас человек находится в здравом уме. 

**Нотариально заверить договор.** [Удостоверять сделки нотариально](https://m2.ru/media/article/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-sdelok/) нужно не всегда, но нотариус может выступить как свидетель и подтвердить: на момент заключения договора вторая сторона вела себя адекватно. Конечно, нотариус не врач и не сможет достоверно оценить состояние человека, но суд может принять его показания во внимание.

**Воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry).** В этом случае юристы М2 тщательно проверят продавца и объект недвижимости, а затем вынесут заключение о выявленных рисках. Также они дадут рекомендации, какие документы стоит получить и какие формулировки использовать в договоре. Если кто-то попытается оспорить сделку, М2 отстоит права покупателя в суде или компенсирует полную стоимость жилья — гарантийный сертификат действует до 30 лет.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e686bbf273f927b1a620f1dacfb7730d.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
 alt=""
 title=""
>

</Image>


## Краткие выводы

* Справки из ПНД и НД — документы, которые подтверждают, что человек не наблюдается у психиатра и нарколога по месту регистрации или прикрепления. Справки косвенно подтверждают дееспособность второй стороны сделки. Они бывают двух видов: о том, что человек не состоит на наблюдении, и о состоянии здоровья.
* Наличие справок не доказывает сделкоспособность, но может помочь ещё до сделки выявить сомнительные моменты. А если дело дойдёт до суда — справки помогут доказать статус добросовестного покупателя.
* Оформлять справки лучше всего в государственных диспансерах по месту регистрации, документ из частной клиники не подойдёт. 
* Осмотр врача потребуется только для свидетельства о состоянии здоровья. Справку о том, что человек не наблюдается у врача, могут выдать и в регистратуре.
* Чтобы дополнительно обезопасить себя, можно пригласить на сделку психиатра для освидетельствования или заключить договор в присутствии нотариуса. Надёжнее всего провести медицинское освидетельствование в день сделки или непосредственно на ней.
* Можно воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2: юристы дадут рекомендации, какие действия предпринять в конкретном случае.


## Список источников

1. [ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/60585aaf3ec9b9a385118b4dbdb6f45bf26fd524/)
2. [ГК РФ Статья 29. Признание гражданина недееспособным.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97405e31b8cb1f1e528d52e98e8e60a7a2da9dea/)
3. [ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ed32a600777540e9a99f6e07536cad62ba4ee882/)
4. [Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации от 14.09.2020 № 972н
5. «Об утверждении Порядка выдачи медицинскими организациями справок и медицинских заключений».](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202012040021)

Справки из ПНД и НД для сделок с недвижимостью: проверяем дееспособность продавца

 Раньше любой желающий мог заказать выписку из ЕГРН через Росреестр или МФЦ, но сейчас процедура проходит по новым правилам. Отвечаем на главные вопросы и раскрываем все нюансы.

 Рассказываем, что изменилось и есть ли подводные камни

Как получить выписку из ЕГРН в 2025 году 

 Чтобы безопасно приобрести жильё, покупателю стоит при подготовке к сделке проверить личность продавца. В первую очередь это касается документов, удостоверяющих личность, в частности паспорта. Рассказываем, как убедиться в подлинности, на что ещё обратить внимание и как [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-proverit-podlinnost-pasporta-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu) поможет вам снизить риски.

Как проверить подлинность паспорта при сделках с недвижимостью

Технический план объекта — это документ, в котором содержатся физические характеристики квартиры, дома, комнаты или другого помещения. Он нужен для регистрации объекта или его проверки перед покупкой. Рассказываем, что в нём указано, как его получить и использовать, а также чем он отличается от технического паспорта.

Что такое технический план объекта недвижимости

Для многих сделок с недвижимостью достаточно просто заключить договор, совершить оплату и перерегистрировать право собственности в Росреестре. Но иногда приходится обращаться к нотариусу. 

В статье разбираемся, зачем он нужен, какие операции подлежат нотариальному удостоверению и о чём стоит помнить обеим сторонам сделки. 

В каких случаях обращаться к нотариусу и о чём стоит помнить

## Сначала о главном: как проходит нотариальная сделка

Нотариус не просто заверяет документы и ставит свои подпись и печать. Он проводит большую работу. 

**А именно: **

> разъясняет сторонам смысл сделки и её последствия (например, спрашивает, действительно ли человек хочет доверить родственнику продажу квартиры);

> убеждается в дееспособности сторон и истинности их намерений;

> проверяет юридическую чистоту — устанавливает личность сторон сделки и подлинность документов; 

> фиксирует отсутствие обременений и всего, что может помешать процессу;

> удостоверяет законность сделки.

Только после этого договор купли-продажи или другой документ считается нотариально удостоверенным. 

Размеры нотариального тарифа прописаны в [законе о нотариате](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/). Цены зависят от того, какой документ нужно заверить, кто заключает сделку и сколько стоит жильё. 

> Например, если продаёте квартиру своей сестре за 5 млн рублей, услуги нотариуса будут стоить 3000 рублей + 0,2% от стоимости договора = 13 000 рублей. А если продаёте жильё не родственнику, покупателю придётся заплатить 7000 рублей + 0,2% = 17 000 рублей. И это не считая пошлины за регистрацию права собственности в Росреестре.

Ниже расскажем, какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.


## Если есть доли в общей собственности

Когда у недвижимости несколько собственников, продать её просто так нельзя. Нужно заручиться согласием остальных владельцев долей и заверить у нотариуса ([№218-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/)). При этом, если один из собственников захочет подарить долю, получать согласие не требуется — достаточно заверить договор дарения у нотариуса.

Исключение: все владельцы решают одновременно продать или подарить свои доли по одному договору. В этом случае можно обойтись и без нотариального удостоверения ([№76-ФЗ](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201905010009)).

> Например, квартирой владеют женщина и её двое взрослых детей. Если один из них решит продать свою долю, потребуется согласие остальных членов семьи и нотариальное оформление сделки. А если и мама, и дети одновременно отчуждают свои доли в рамках одного договора, нотариус не нужен.


## Если недвижимость переходит по наследству

Это касается вступления в наследство после смерти родственника — подробно об этом мы писали в статье [«Как из наследника стать собственником»](https://m2.ru/media/article/kak-iz-naslednika-stat-sobstvennikom/). Если кратко, то наследник обращается к нотариусу и открывает наследственное дело. После — ждёт полгода, получает свидетельство о праве на наследство и перерегистрирует недвижимость на себя через того же нотариуса.

Ещё одна ситуация — наследодатель хочет заключить наследственный договор ([№217-ФЗ](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201807190062)). Такой же способ выразить свою волю, как и завещание. Но есть отличие — в случае с наследственным договором наследники заранее знают, какое имущество они получат и на каких условиях. А завещание хранится в тайне до смерти наследодателя.

> Например, дедушка хочет оставить внуку квартиру при условии, что тот будет ежемесячно перечислять 5000 рублей на благотворительность. Стороны заключают наследственный договор, в котором прописываются условия вступления в наследство (документ обязательно удостоверяется нотариусом). И если внук не будет заниматься благотворительностью, квартира ему не достанется.


## Если недвижимость покупают или продают по доверенности

Бывают ситуации, когда собственник не может присутствовать на сделке. Тогда он может попросить родственников или риелтора действовать от его лица.

Для этого [оформляется ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/32e00c7cfcff3f970d29fb5f8b2f514e988fb64f/) нотариально заверенная доверенность. Без неё Росреестр не примет документы для регистрации сделки.


## Если в сделке участвуют несовершеннолетние и недееспособные

Допустим, вы купили квартиру на маткапитал. Одно из условий использования этой госпомощи — выделить доли детям. То есть ребёнок становится одним из собственников квартиры. Если захотите продать недвижимость и переехать в новую, придётся получить согласие органов опеки и обязательно [удостоверить сделку у нотариуса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/8e346fca831054ccbf95ac9ce90816842cee16de/).

Аналогично и с недееспособными. Например, бабушка, которая стоит на учёте в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру. Здесь также нужно обратиться в органы опеки и получить удостоверение нотариуса. Этим [занимается опекун](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/) как дееспособное лицо. Если пропустить этап удостоверения сделки у нотариуса, сделку признают незаконной.


## Если нужно получить согласие супруга на сделку

Купить квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруга можно, а вот продать или подарить (в том числе долю) — нельзя.

*Важный момент:* речь про общую недвижимость, [приобретённую в браке](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/57d1c84a547cfe1569a406f58a5b3ef183001ebd/). Если квартира куплена до свадьбы, была подарена или досталась в наследство, нотариально удостоверенное согласие не потребуется.


## Если документы отправлены почтой

Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре, вы можете лично обратиться в МФЦ или [отправить документы по почте](https://rosreestr.gov.ru/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/kadastrovyy-uchet-i-ili-registratsiya-prav-/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/pochtovym-otpravleniem/). Для этого установите объявленную ценность, опишите вложение и оформите уведомление о вручении. Чтобы заявление приняли, заверьте подпись на заявлении у нотариуса.



<Notification>

Кстати, с 2019 года нотариус [может самостоятельно бесплатно передавать в Росреестр](https://rosreestr.gov.ru/press/archive/notarius-obyazan-besplatno-podat-dokumenty-na-oformlenie-nedvizhimosti/) документы на регистрацию права собственности (№338-ФЗ). 

Важно: это не отдельная услуга, а часть регистрации сделки. То есть нельзя просто прийти к нотариусу и попросить его бесплатно отправить документы. А вот если вы будете оформлять наследство, он не только выдаст свидетельство о праве на наследство, но и передаст документы на регистрацию в Росреестре.

</Notification>


## Если квартиру передают под выплату ренты

Договор ренты — это соглашение, при котором собственник передаёт своё имущество в обмен на материальное содержание. 

> Например, пожилая женщина просит сиделку ухаживать за ней или поддерживать деньгами, а та получает в собственность квартиру после смерти пенсионерки. 

Просто так заключить договор нельзя — пожилая женщина должна подтвердить у нотариуса, что она действительно хочет передать своё имущество. Для этого [понадобится нотариальное удостоверение](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/89548aa2140d9f9cd97349ca0e745327e4ee46ea/) этой сделки. А сам договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.


## А как избежать рисков при нотариальных сделках?

Нотариус — дополнительная мера безопасности для юридической чистоты сделки и несёт полную ответственность за совершение сделки. Если что-то пойдет не так, то ему придётся отвечать своим имуществом ([ст. 17 про ответственность нотариуса](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/a2c4fed48f10c6823bbedab2c5fe61e766546519/)).

Но даже нотариус не может гарантировать, что в дальнейшем сделка не будет оспорена в суде. Например, у квартиры могут оказаться скрытые собственники, которых не так-то просто найти, или предыдущий владелец объявит себя банкротом.

**Чтобы уберечься от всех рисков, воспользуйтесь сервисом [«Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-sdelok). **Эксперты проверят выбранную недвижимость, будут консультировать на протяжении всей сделки и дадут свои рекомендации. А если в будущем что-то пойдёт не так и сделку признают недействительной, вам вернут полную стоимость недвижимости по договору.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок

 
Сделки с недвижимостью считаются одними из самых сложных, причём сразу для обоих участников. Взять хотя бы предоплату — покупатель боится вносить деньги, а продавец хочет получить гарантии, что сделка не сорвётся. 

От некоторых проблем при покупке или продаже квартиры может обезопасить расписка. В статье подробно расскажем, что это такое, как правильно оформить и какие нюансы нужно учесть.

 Зачем нужна и как правильно составить

## Что такое расписка и когда она пригодится

Расписка — документ, подтверждающий факт передачи денег от одного человека к другому. Она может пригодиться в разных ситуациях, связанных с куплей-продажей недвижимости.


**Ситуации:**

**При внесении задатка. **Это сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт стоимости квартиры, гарантируя своё намерение на сделку ([ГК РФ, статья 380](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/)). Задаток защищает сразу обе стороны. Если покупатель вдруг передумает, деньги останутся у продавца. И наоборот: если продавец сорвёт сделку, ему придётся вернуть задаток в двойном размере.

**При внесении аванса** (ещё один вид предоплаты за жильё). В отличие от задатка при срыве сделки аванс всегда возвращается покупателю в полном размере.

**При передаче денег за квартиру несколькими частями. **Например, если участники сделки согласовали рассрочку.

**При внесении обеспечительного платежа.** Эти деньги покрывают возможные убытки сторон при срыве сделки. Допустим, когда продавец решил узаконить перепланировку, а покупатель передумал покупать квартиру. Обеспечительный платёж не засчитывают в стоимость квартиры, а если неустойки или убытков не возникло, деньги возвращают.

**При окончательном расчёте между участниками сделки. **Здесь выплачивают оставшуюся сумму за квартиру за вычетом аванса или задатка.

Во всех ситуациях покупатель, который передаёт деньги продавцу, становится более незащищённой стороной. Чтобы обезопасить расчёты, оформляется расписка. Это официальное подтверждение того, что покупатель исполнил свою часть обязательств и внёс определённую сумму.

 

<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

## Имеет ли расписка юридическую силу?

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Да! Это доказательство передачи денег от покупателя продавцу. И в случае каких-то проблем, например, если одна из сторон отказывается возвращать деньги, можно пойти в суд.

Важно: *хоть такая бумага и имеет доказательственную силу, она всё же меньше, чем у договора. *Также нужно иметь в виду, что расписка не гарантирует полную безопасность сделки — подробнее об этом расскажем в конце.

</FAQ.Answer>

</FAQ.Container>
 
 

<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

## Как правильно оформить расписку?


</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Особых требований к документу нет — он может быть составлен в произвольной форме, например [такой](https://docs.google.com/document/d/1C5l9hiOXFXuayYzxz14Dy8GfvF5Xiz6f/edit). 

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a312e0bb09beaaee78258cd009810be8.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

Расписка о получении денег может выглядеть так

</Image>



В расписке обязательно указывается:

> место оформления;

> дата;

> личные данные продавца и покупателя;

> номер договора купли-продажи;

> информация о квартире (адрес, метраж и так далее);

> размер полученной суммы (цифрами и прописью);

> в счёт чего передаются деньги (полной суммы договора, аванса, задатка или обеспечительного платежа).

Документ пишется продавцом от руки и передаётся покупателю. Последний должен проверить правильность текста, прежде чем обе стороны его подпишут. Дополнительно можно привлечь свидетелей и нотариуса, которые подтвердят факт оформления расписки.

</FAQ.Answer>

</FAQ.Container>



## С какими рисками могут столкнуться продавец и покупатель при составлении расписки?


❌ **Если продавец отказывается письменно подтверждать факт получения денег. **Расписка — это необязательный документ, стороны могут договориться и «на словах», сделку всё равно признают законной. Но если бывший владелец жилья окажется недобросовестным, в будущем он может заявить, что денег не получал. Доказать обратно будет непросто.

❌ **Если документ распечатан, а не написан от руки. **В этой ситуации продавец может отрицать, что расписка составлена и подписана им лично. Экспертиза тоже не сможет подтвердить авторство — подпись подделать легче, чем рукописный почерк. Поэтому обязательно просите продавца составлять расписку лично от руки.

❌ ** Если в расписке указана одна цена за квартиру, а в договоре купли-продажи (ДКП) — другая, меньшая. **Обычно продавцы так делают, чтобы не платить налог с продажи жилья. Но есть риски: при расторжения ДКП покупателю вернут то, что указано в договоре, а не в расписке.

❌ **Если стороны составили расписку на задаток, но не включили соглашение о задатке в договор купли-продажи или предварительный договор купли-продажи (ПДКП)**. Хоть расписка и имеет юридическую силу, в случае с задатком одного этого документа недостаточно. Здесь [нужен договор ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/)(ГК РФ, статья 380). Образец ПДКП можете скачать [по ссылке](https://docs.google.com/document/d/1pbUnD8kkEmDTistPhPola83tIw8s2q39/edit). В нём стороны прописывают все условия сделки и закрепляют, в каких ситуациях и кому достанется задаток. 

Без договора последний будет считаться авансом. То есть, если покупатель откажется выходить на сделку, продавец обязан вернуть ему все деньги.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/17e92e691dd03f99984e764429e7f2ec.jpg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

Фрагменты предварительного договора купли-продажи. Задаток прописывается отдельным пунктом

</Image>




<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

## Как ещё можно обезопасить себя при заключении сделки?

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Расписка — это неплохой способ снизить риски при расчётах наличными (напомним, это очень рискованно). Но в сделках с недвижимостью есть и другие риски, которые сложно выявить и устранить. Например, если продавец скрыл наличие супруга или накопил долги и может объявить себя банкротом. Если такое произойдёт, новый собственник в будущем можно лишиться права собственности.

Чтобы быть уверенным в том, что покупка квартиры пройдёт без проблем и нарушений, воспользуйтесь сервисом [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_raspiska-pri-sdelkakh-s-zhilyom) от Метра квадратного. В услугу входит юридическая проверка недвижимости, рекомендации по устранению рисков, составление договора купли-продажи и сертификат по защите сделки на 10 лет. 

</FAQ.Answer>

</FAQ.Container>





## Список использованных источников

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023), статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023), статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке // СПС КонсультантПлюс.

Расписка при сделках с жильём

Покупка или продажа квартиры — это всегда непростой процесс, где нужно учитывать разные риски. Как минимум можно зря потратить время, а как максимум — столкнуться с мошенничеством.

Полностью исключить неприятные ситуации сложно, но можно уменьшить риски их возникновения. Рассказываем, о чём стоит спросить продавца и покупателя квартиры до подписания договора.


Двойной гайд на случай сделок с недвижимостью

## Главные вопросы к продавцу



Покупатель квартиры может потерять и недвижимость, и деньги по разным причинам: от ошибок в оформлении документов до неожиданного появления дальних родственников, претендующих на право собственности. Поэтому главная цель всех вопросов — убедиться, что жильё не находится в зоне повышенного риска. 


**Вопросы о квартире**

Нужно выяснить главные характеристики недвижимости — например, есть ли у неё критические недостатки и придётся ли вкладываться в ремонт. А ещё определить, подходит ли она лично под ваши критерии оптимального будущего жилья. 

> **Какова общая площадь квартиры? **— Её можно посмотреть на выписке из ЕГРН и через сервис Росреестра. 

> **Из каких материалов построен дом? **— Многоэтажки из кирпича, например, долговечнее, а ещё лучше держат тепло зимой.

> **Какой класс энергоэффективности у этого здания? **— Чем он выше, тем меньше вы будете платить за коммунальные услуги. 

> **Как давно меняли проводку? Она медная или алюминиевая? **— Медная долговечнее и меньше нагревается при перегрузках. 

> **Меняли ли в здании трубы? Есть ли какие-то визуальные проблемы, подтёки?** — Если причиной были протечки от соседей сверху, попросите посмотреть состояние их коммуникации сейчас. 

Остальные вопросы по теме касаются уже скорее личного комфорта:

> В каких отношениях вы находитесь с соседями? 

> Сдаются ли близлежащие квартиры посуточно? 

> Какую мебель вы готовы оставить после продажи?

> Сложно ли найти неподалеку парковку в вечернее время?

> Насколько близко находятся ближайшие станция метро и супермаркет?


**Вопросы о документах**

Они помогут заранее оценить риск того, что сделку оспорят из-за прав собственности.

> **Вы собственник квартиры? **— Право собственности подтверждает выписка из ЕГРН. 

> **Сколько ещё собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние? **— Нужно согласие всех на продажу. В случае с ребёнком — согласие органов опеки, и сделка должна быть нотариальной. 

> **Приобретена ли квартира в браке? И если да, то дал ли супруг согласие на продажу квартиры (даже если развод с ним был 20 лет назад)?** — Оно должно быть заверено нотариально, или супруг должен фигурировать в качестве продавца в договоре купли-продажи. Потому что квартира, купленная в браке, — общая собственность супругов . 

> **Если квартира получена в наследство, все ли законные наследники участвовали в наследовании? **— Если нет, их возможное появление грозит аннулированием сделки. 

> **Если квартира приватизирована, есть ли за кем-то ещё право пользования? **— Лучше, чтобы таких людей не было или они сразу отказались от этого права. 

> **Использовался ли материнский капитал при покупке квартиры?** — Если да, то по закону собственник был обязан выделить доли детям.

> **Есть ли перепланировка и узаконена ли она?** — Если да, должны быть утвержденный проект перепланировки, акт приёма-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию. 

> **Живут ли в квартире арендаторы? Если да, за какое время нужно попросить их съехать? **— Продавец может предоставить договор аренды или договориться с ними лично.

> **Если квартира была куплена в ипотеку, выплатили ли её?** — Квартиру с обременением сложнее будет снова взять в ипотеку. Придётся получить одобрение банка, где она оформлена как залог. 

**Вопросы о сделке**

Ответы на них покажут, насколько быстро и безболезненно удастся подписать договор. 

>** Какая история у этой квартиры?** — Чем больше раз уже продавали недвижимость, тем выше риск. Даже если первая сделка была совершена с нарушением, а после неё заключили ещё пять, все последующие могут аннулировать. 

> **Почему вы решили продать эту квартиру? **— Срочная продажа может быть связана с мошеннической схемой. Например, если жильё недавно получили в наследство или подарили. Стоит убедиться в добросовестности продавца. 

> **Какая будет сделка: свободная или альтернативная?** — При свободной собственник просто продает квартиру. При альтернативной он покупает новое жильё в тот же день, когда продаёт старое. То есть покупателю придётся ждать неопределенный период времени. 

> **Сможете ли вы подтвердить свою дееспособность? —** Заболевания вроде деменции или шизофрении могут стать основанием для оспаривания сделки. Убедиться, что их нет, поможет освидетельствование врача на сделке или перед ней.

> **Есть ли какие-то ограничения на сделку? **— Например, запреты, аресты или права третьих лиц на квартиру. 

> **Вы выбрали банк, в котором будете проводить сделку? **— Лучше заранее определить наиболее удобный вариант для обеих сторон.

> **Составили ли вы договор? **— Если да, его нужно внимательно изучить на предмет достоверности и соблюдения ваших прав.


## Главные вопросы к покупателю


Обычно, когда говорят о сделках купли-продажи, внимание акцентируют на рисках для покупателя. Но у продавца они тоже есть. Вот о чём лучше спросить потенциального клиента, чтобы избежать неприятных ситуаций.

**Вопросы о квартире**

Ещё до просмотра квартиры нужно выяснить, подходит ли она покупателю. Иначе вы потеряете время, а у него появятся причины для торга. 

> Соответствует ли квартира (планировка, этаж) вашим требованиям?

> Для вас важно, на какую сторону выходят окна квартиры?

> Устраивает ли вас район?

> Готовы ли вы вложиться в ремонт?

> Какая форма оплаты удобнее: покупка за наличные, покупка с продажи другой квартиры, ипотека?


**Вопросы о документах**

Самое важное — убедиться, что договор составлен максимально корректно. 

> **Указаны ли в договоре все существенные недостатки квартиры?** — Если этого не сделать, покупатель может подать на продавца в суд за то, что он намеренно скрыл плохую проводку или протекающие трубы. 

>** Правильно ли указаны паспортные данные покупателя, адрес квартиры и другая информация?** — Любые, даже самые крошечные ошибки и опечатки при составлении договора могут привести к проблемам в дальнейшем.

**Вопросы о сделке**

Продавцу также стоит заранее узнать, насколько быстро удастся получить деньги за квартиру. 

> **С кем вы будете советоваться перед покупкой и кто принимает окончательное решение о заключении договора?** — Чем меньше людей, тем меньше шанс срыва сделки. 

> **Как будет финансироваться покупка: ипотека, накопления, материнский капитал, продажа старой квартиры?** — Стоит убедиться, что у покупателя действительно есть деньги и он готов их потратить.

>** Как вы планируете передать деньги: аккредитив, сервис безопасных расчётов, банковский перевод или наличные?** — Самый безопасный и быстрый вариант для всех сторон — оплата через аккредитив или СБР. 




<Notification>

А если хотите полностью себя обезопасить, доверьтесь профессионалам и воспользуйтесь сервисом [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=dzen&utm_medium=video&utm_campaign=M2_video_internal_b2b_rus_guaranteed_deal_all_no_event) от Метра квадратного. 

Юристы компании избавят процесс купли-продажи от любых неожиданностей. Если же что-то пойдет не так и вы лишитесь права собственности, вам вернут полную стоимость недвижимости.

</Notification>

Что спрашивать у продавца, а что — у покупателя квартиры

При любых операциях с деньгами есть риск стать жертвой мошенника, но при сделках с недвижимостью такая перспектива кажется особенно страшной: можно лишиться и денег, и жилья. Чтобы защитить честных покупателей, существует [положение закона о добросовестном приобретателе](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_330668/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/). 

Добросовестный приобретатель — это человек, который может доказать суду, что при покупке квартиры не знал и не мог знать фактов, из-за которых сделку впоследствии признали незаконной. 

 Добросовестность можно измерить и доказать в суде


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl=" https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

Что такое недействительная сделка



</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

До 2020 года, если сделку с недвижимостью оспаривали или признавали ничтожной, суд возвращал квартиру предыдущему собственнику и обязывал его вернуть покупателю деньги. При этом, если денег у продавца не было, покупатель оставался ни с чем. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

В июне 2020 года приняли закон, по которому при недействительной сделке и невозможности компенсировать убытки за счет продавца, добросовестный приобретатель может получить компенсацию от государства, если он лишился жилья и продавец не вернул уплаченные деньги за недвижимость. Компенсировать могут реальный ущерб, который причинен добросовестному приобретателю, или кадастровую стоимость жилья — для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Быть добросовестным нужно, не только чтобы вернуть деньги при плохом сценарии: в первую очередь это помогает избежать сомнительной сделки. 

## Чтобы сделка была добросовестной, нужно проверить документы продавца

Как мы уже сказали, добросовестный приобретатель — это тот, кто не знал и не мог знать о неправомерной продаже квартиры. Важно разобраться с пунктом «не мог знать»: чтобы ему соответствовать, покупатель должен изучить все документы продавца недвижимости. Если на момент заключения сделки по ним нельзя было понять, что продаже что-то мешает, то суд может признать покупателя добросовестным. 

Итак, чтобы покупателя признали добросовестным, ему нужно доказать, что он сделал всё от него зависящее для чистоты сделки. Но что именно входит в понятие «сделать всё» — в законе не прописано. 


<Notification>

Прокуратура Ярославского района Ярославской области хотела признать ничтожной сделку по покупке земли. Покупатель требовал признать его добросовестным приобретателем, но суд в этом отказал. Дело в том, что на земле, которую он купил, находились два дома, которые на момент покупки были предметом судебного спора, и он сам подтвердил, что знал об этом. В итоге суд решил, что покупатель не проявил должной осмотрительности.

**[Читать решение суда](https://sudact.ru/regular/doc/NiDgTqplcj5L/)**


</Notification>

Если покупатель не проявил должной осмотрительности или просто поверил продавцу на слово, квартиру могут забрать и не заплатить компенсацию. Чтобы этого не произошло, покупателю квартиры нужно изучить документы продавца, в частности, узнать, не могут ли оспорить сделку наследники, супруги или органы опеки. Это может произойти по разным причинам: например, если семья купила квартиру с помощью материнского капитала, а потом продала ее без разрешения органов опеки. Или если братья унаследовали квартиру от матери и оба стала обладателями ½ собственности, а потом один из них продал квартиру без ведома другого. 

Подробнее о документах, которые нужно запросить у продавца и внимательно изучить, мы писали в статье [«Как купить квартиру на вторичке»](https://m2.ru/media/article/buy-flat/).

Когда документы будут на руках, нужно:

> 

<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://fssp.gov.ru/iss/ip/">

Cайт Федеральной службы судебных приставов

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

> проверить, нет ли у продавца существенных неоплаченных долгов. Узнать это можно через банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов;


</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

> изучить выписку о праве собственности из ЕГРН — узнать историю перехода права собственности на недвижимость и нет ли на квартире обременений;

> проверить, был ли продавец в браке на момент продажи квартиры и дал ли согласие на сделку его супруг;

> удостовериться, что квартира не куплена с помощью материнского капитала, а если куплена, то соблюдены все права детей — подробнее об этом в статье [«Как продать или купить квартиру, в которой живут дети»](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/);

> проверить, не банкрот ли продавец и не выступает ли эта квартира предметом судебного спора. Это можно посмотреть [в базе судебных дел](https://bsr.sudrf.ru/bigs/portal.html); 

> взять в психо- и наркодиспансере справки, которые подтверждают, что продавец квартиры дееспособен;

> если продавец действует по доверенности — проверить ее на подлинность у нотариуса;

> зафиксировать с продавцом акт приема-передачи квартиры и всех документов на нее. 



<Notification>

Предприниматель купила квартиру, а продавец попытался признать сделку незаконной, потому что ее якобы заключили с нарушениями правовых норм, и вернуть квартиру. Арбитражный суд Москвы отклонил иск, потому что признал ответчицу добросовестным приобретателем по следующим причинам: 

> ответчица заплатила продавцу всю стоимость квартиры по договору купли-продажи;

> она купила квартиру по рыночной стоимости; 

> в Росреестре не было сведений, что квартира — предмет судебного спора. 

**[Читать решение суда](https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/553254d9-c49e-41c4-893d-fbdfe96f8d47/1c42da3b-4389-4910-a1e6-f30f2cd098ec/A40-172805-2014_20170314_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True)**


</Notification>

Если на этом этапе продавец кажется надежным и стороны заключат сделку, а потом она окажется недействительной, покупатель сможет доказать свою добросовестность: он сделал всё что мог. Но, повторимся, добросовестность придется доказывать в суде. 


## Даже добросовестный покупатель может остаться без компенсации 

Забрать квартиру могут даже у добросовестного покупателя, например если квартиру от имени собственника продали по поддельной доверенности. Все основания [перечислены в законе](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/071784d7f850be21b4b71692d282de5c090607cd/). Оспорить сделку можно в течение трех лет с даты регистрации нового права собственности.

Если покупатель хочет получить компенсацию от государства, ему нужно проделать следующее.

> Если сделку оспаривают в суде — подтвердить свою добросовестность, приложив все касающиеся сделки документы, которые есть на руках у покупателя. Если покупку оформляли с нотариусом, юристом или риелтором, лучше привлечь их для дачи показаний: они подтвердит, что покупатель действовал с серьезными намерениями и не знал о мошенничестве. Если суд подтвердит статус добросовестного приобретателя, то заявитель получит соответствующее решение суда и исполнительный лист, чтобы взыскать потраченные на квартиру деньги. 

> С исполнительным листом обратиться в службу судебных приставов, чтобы попытаться получить деньги за покупку квартиры у продавца. Если это не удалось сделать за полгода, то приставы выдадут документ, что решение суда не исполнили, и покупатель сможет обратиться в суд за компенсацией как добросовестный приобретатель. Если продавец вернул часть денег, например 500 тысяч рублей, хотя квартира стоила 4 миллиона, то через суд можно взыскать остальные 3,5 миллиона рублей. 

> Теперь можно подать иск добросовестного приобретателя к Российской Федерации с требованием о компенсации. К иску нужно приложить подтверждение от приставов и другие подтверждающие документы, а когда суд вынесет положительное решение — принести новый исполнительный лист в орган федерального казначейства. 

Обращаться за компенсацией можно в течение трех лет после [решения суда о возвращении квартиры](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/703a5f49ae6a9907d4bdbb12a662589789657807/) — для этого нужно [подать иск к Российской Федерации](http://www.admbal.ru/news_all/usloviya-vyplaty-kompensatsii-iz-kazny-dobrosovestnomu-priobretatelyu/). Получить компенсацию добросовестного приобретателя можно только раз в жизни.




<Notification>

**Как обезопасить сделку и не потерять деньги**

Юристы Метра квадратного тщательно проверят продавца и документы, выявят риски, дадут свои рекомендации и [защитят сделку](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/) на 10 лет. А если покупатель всё-таки лишится права собственности из-за непредвиденных рисков (например, продавец станет банкротом), 
Метр квадратный вернёт полную стоимость недвижимости. 

</Notification>


## Список использованных источников


Федеральный закон от 02.08.2019 N 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

Что такое добросовестность в сделках и почему это важно

[](https://m2.ru) Владелец квартиры или возможный покупатель может найти в документах на недвижимость ошибку. Причём чаще всего это случается накануне сделки. 



 И сколько это стоит 

Все статьи в M2Pro Обучении

Как исправить ошибку в документах на недвижимость

Чтобы человек мог законно пользоваться и распоряжаться недвижимостью — дарить, продавать или сдавать в аренду, он должен зарегистрировать права на нее в Росреестре. [К правам физлиц на недвижимость относятся](https://m2.ru/media/article/kak-zaregistrirovat-prava-na-kvartiru/):

> >право собственности;



> >сервитут;



> >пожизненное наследуемое владение;



> >постоянное бессрочное пользование.



И чем она поможет при покупке квартиры

Зачем нужна выписка из ЕГРН и как ей пользоваться

Если человек купил квартиру или, например, получил ее в наследство, это еще не значит, что он может ею распоряжаться. Сначала нужно зарегистрировать права в Росреестре — эта процедура регулируется [Гражданским кодексом](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/) и [федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). 

В материале разбираемся, какие права на недвижимость существуют и как их правильно оформить.


Куда подавать документы, сколько платить и когда получать выписку из ЕГРН 

Как зарегистрировать права на квартиру

Супруги вместе распоряжаются имуществом, которое купили в браке, а значит, если один решит продать или купить квартиру, второй должен дать на это согласие. 

Продать квартиру можно и без согласия супруга: покупатель подпишет договор, нотариус удостоверит сделку, а Росреестр зарегистрирует собственность. Но дальше — как повезет. Супруг, у которого не взяли согласие на покупку или продажу недвижимости, может оспорить сделку в суде. Тогда квартиру вернут прежним собственникам, а покупатель рискует остаться без денег. 


Сделка