 В объявлениях о продаже недвижимости часто пишут: «без обременений» или «имеется обременение». Так называют юридические ограничения, которые могут повлиять на права собственника. Рассказываем, какими бывают обременения, как они влияют на сделку и как их снять. А ещё [как проверить жильё перед покупкой](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry) и обезопасить себя.

Обременения на квартире:  что это, как о них узнать и как снять

 Часто в объявлениях о продаже квартиры можно увидеть фразу «встречная сделка» или «альтернативная сделка». Так называют подход, когда люди одновременно продают один объект недвижимости и покупают другой. Рассказываем, чем такие сделки отличаются от обычных, что стоит учесть и как сервис [«Сделка» ](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_vstrechnaya-sdelka) от М2 поможет провести их быстро и безопасно.

Встречные сделки: как одновременно продать квартиру и купить новую

 Чтобы покупка недвижимости состоялась, все её участники должны быть дееспособными и сделкоспособными — этого термина нет в законодательстве, но он прочно вошёл в экспертную практику. Иначе сделку могут признать недействительной. Рассказываем, как это проверять и как помогут справки из диспансеров и [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2. 


##  Справки из ПНД и НД: что это такое и как работают

Это документы, которые выдаёт врач — психиатр или нарколог. Они подтверждают, что человек не наблюдается в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах по месту регистрации или прикрепления.

> *Раньше использовали термин «психиатрический и наркологический учёт», но он устарел: строгого учёта психиатрических пациентов сейчас не ведут. Поэтому вместо «учёта» говорят «диспансерное наблюдение».*

Важно различать два вида медицинских документов:

**Справка о том, что человек не наблюдается в диспансере.** Имеется в виду конкретное учреждение — по месту регистрации или прикрепления. Эта справка не требует медицинского освидетельствования. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6a9bd7597364a239b72a25306af9ccbd.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так может выглядеть справка о том, что человек не находится под наблюдением
</Image>

Справки из ПНД и НД доказывают: вторая сторона сделки считала, что продавец или покупатель осознавал свои действия. При этом полноценным доказательством они служить не могут: даже человек с психическим заболеванием не обязательно наблюдается в конкретном диспансере.

Это подтверждается судебной практикой. Например, [вот дело](https://1kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=37401673&case_uid=e9668805-6a53-485e-9774-1707e4122944&new=2800001&delo_id=2800001), в котором суд не признал справку из ПНД достаточным доказательством, что человек мог принимать осознанные решения. Договор дарения признали недействительным даже после истечения срока исковой давности.

**Врачебное свидетельство о состоянии здоровья. **Оно требует медицинского осмотра и считается более достоверным. Врач на месте проверяет, в каком состоянии находится человек: нет ли у него психических расстройств, наркотического или алкогольного опьянения.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/11d4eb8161f136d70bbf170fd349954e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так выглядит врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Стоимость такой справки — от 1000 рублей в зависимости от региона
</Image>

На обоих видах справок должны быть подпись врача и печати медицинского учреждения. А вот форма может различаться — тут всё зависит от того, как оформляют справки в конкретном диспансере.

<Notification>

Лучше всего заказывать комплект из двух справок: о ненаблюдении в ПНД и НД и о медосвидетельствовании. Причём осмотр на самой сделке надёжнее всего доказывает, что человек осознавал свои действия и их последствия.

</Notification>


Запрашивать у продавца справки не обязательно по закону, но это может принести [ощутимую пользу](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) покупателю. Если кто-то попытается оспорить сделку и признать её недействительной, такой комплект документов послужит основанием для отказа.

Это подтверждается [судебной практикой](https://leninsky--nsk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=503999767&case_uid=b15e0272-48c7-4c64-bb82-1680bf38acf2&delo_id=1540005). Например, был случай, когда женщина за три дня до смерти составила договор дарения в пользу подруги. Брат погибшей подал иск в суд. Он заявил, что сестра тяжело болела и не осознавала значение своих действий. Однако суд решил, что сделка была совершена добровольно и осознанно, так как перед этим даритель прошёл психиатрическое освидетельствование.


## Что подтверждают справки из ПНД и НД

Чтобы совершить сделку, человек должен одновременно быть:
* **дееспособным** — по умолчанию дееспособность наступает с 18 лет, но её могут ограничить из-за психического заболевания, наркотической или алкогольной зависимости;
* **сделкоспособным** — это понятие означает, что человек находится в здравом уме, трезво осознаёт ситуацию и способен провести сделку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/05b8b90f284b7b68bf80e412a2f0a96d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

С помощью справок невозможно подтвердить сделкоспособность, а дееспособность они доказывают только косвенно. Обычно, если Росреестр знает, что гражданин признан недееспособным, сделка не состоится в принципе. Более того: даже если человек лишился дееспособности после заключения договора, сделку всё равно могут оспорить.

Но это не значит, что от справок можно отказаться. Есть две причины, по которым запросить их всё же стоит.

* **Справка подтверждает серьёзные намерения второй стороны.** Если она отказывается предоставить документ — это звоночек, что возможны проблемы. А если обнаруживается, что человек всё-таки наблюдается у психиатра, это означает дополнительный риск для второй стороны.
* **Справка играет роль в суде.** Если по поводу сделки возникли споры, наличие справок из ПНД и НД покажет: покупатель сделал всё возможное, чтобы убедиться в сделкоспособности продавца. Это не гарантирует успех в суде, но может доказать [добросовестность покупателя](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/).

<Notification>

Если хотите снизить риски при покупке квартиры, вам поможет [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2. Мы проверим продавца и объект недвижимости, дадим рекомендации по сделке и гарантию безопасности на 10–30 лет. Если возникнут судебные споры, отстоим права своего клиента или вернём всю сумму, потраченную на квартиру.

</Notification>


## Как получить справки из ПНД и НД

Чтобы оформить справку, человек должен записаться на приём в психоневрологический и наркологический диспансеры по месту регистрации. Это обязательно должны быть государственные учреждения: справки от частных клиник не имеют веса в суде.

С собой понадобится взять:
* паспорт,
* полис ОМС,
* СНИЛС,
* военный билет или приписное свидетельство для мужчин.

Военный билет нужен психиатрам для сбора анамнеза: проверить, не получал ли человек во время службы травм, влияющих на психическое состояние.

Приём у врача нужен, только если человек получает врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Справку о том, что гражданин не наблюдается в диспансере, могут выдать и в регистратуре. Оба вида справок выдают сразу — в день обращения.

<Notification>

Справку о себе может получить только сам гражданин или его доверенное лицо: медицинская информация считается конфиденциальной.

</Notification>

Жёстко определённого срока давности у справок нет, но для своей безопасности рекомендуется запрашивать у продавцов свежие документы. Это поможет убедиться, что ситуация не изменилась. Кроме того, иногда банки при оформлении ипотеки тоже просят справки и вправе сами устанавливать сроки. Обычно они требуют, чтобы справка была не старше трёх месяцев.

Медицинскую помощь можно получить не только по месту регистрации. Поэтому в справках могут так и указывать: в конкретное учреждение гражданин не обращался, но это не значит, что он не наблюдается в другом диспансере или клинике.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f8a7c3b27d4aeb16e235483ac30a4dd8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В справке есть фраза о том, что у диспансера нет информации, обращался ли человек за психиатрической помощью куда-то ещё
</Image>


## Как ещё можно обезопасить себя при сделке

Справки из ПНД и НД — важный, но не единственный документ для подстраховки на случай судебных споров. Если у вас есть сомнения, можете использовать альтернативные методы.

**Пригласить психиатра на сделку. **Если продавец — [пожилой человек](https://m2.ru/media/article/kak-ya-pokupala-kvartiru-s-istoriei/), его поведение вызывает у вас сомнения или от его лица [действует](https://m2.ru/media/article/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-vtorichki/) кто-то другой, вы можете подписать договор в присутствии специалиста. Врач проведёт освидетельствование и подтвердит, что прямо сейчас человек находится в здравом уме. 

**Нотариально заверить договор.** [Удостоверять сделки нотариально](https://m2.ru/media/article/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-sdelok/) нужно не всегда, но нотариус может выступить как свидетель и подтвердить: на момент заключения договора вторая сторона вела себя адекватно. Конечно, нотариус не врач и не сможет достоверно оценить состояние человека, но суд может принять его показания во внимание.

**Воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry).** В этом случае юристы М2 тщательно проверят продавца и объект недвижимости, а затем вынесут заключение о выявленных рисках. Также они дадут рекомендации, какие документы стоит получить и какие формулировки использовать в договоре. Если кто-то попытается оспорить сделку, М2 отстоит права покупателя в суде или компенсирует полную стоимость жилья — гарантийный сертификат действует до 30 лет.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e686bbf273f927b1a620f1dacfb7730d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Краткие выводы

* Справки из ПНД и НД — документы, которые подтверждают, что человек не наблюдается у психиатра и нарколога по месту регистрации или прикрепления. Справки косвенно подтверждают дееспособность второй стороны сделки. Они бывают двух видов: о том, что человек не состоит на наблюдении, и о состоянии здоровья.
* Наличие справок не доказывает сделкоспособность, но может помочь ещё до сделки выявить сомнительные моменты. А если дело дойдёт до суда — справки помогут доказать статус добросовестного покупателя.
* Оформлять справки лучше всего в государственных диспансерах по месту регистрации, документ из частной клиники не подойдёт. 
* Осмотр врача потребуется только для свидетельства о состоянии здоровья. Справку о том, что человек не наблюдается у врача, могут выдать и в регистратуре.
* Чтобы дополнительно обезопасить себя, можно пригласить на сделку психиатра для освидетельствования или заключить договор в присутствии нотариуса. Надёжнее всего провести медицинское освидетельствование в день сделки или непосредственно на ней.
* Можно воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2: юристы дадут рекомендации, какие действия предпринять в конкретном случае.


## Список источников

1. [ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/60585aaf3ec9b9a385118b4dbdb6f45bf26fd524/)
2. [ГК РФ Статья 29. Признание гражданина недееспособным.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97405e31b8cb1f1e528d52e98e8e60a7a2da9dea/)
3. [ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ed32a600777540e9a99f6e07536cad62ba4ee882/)
4. [Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации от 14.09.2020 № 972н
5. «Об утверждении Порядка выдачи медицинскими организациями справок и медицинских заключений».](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202012040021)


Справки из ПНД и НД для сделок с недвижимостью: проверяем дееспособность продавца

 Раньше любой желающий мог заказать выписку из ЕГРН через Росреестр или МФЦ, но сейчас процедура проходит по новым правилам. Отвечаем на главные вопросы и раскрываем все нюансы.

 Рассказываем, что изменилось и есть ли подводные камни

Как получить выписку из ЕГРН в 2025 году 

 Чтобы безопасно приобрести жильё, покупателю стоит при подготовке к сделке проверить личность продавца. В первую очередь это касается документов, удостоверяющих личность, в частности паспорта. Рассказываем, как убедиться в подлинности, на что ещё обратить внимание и как [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-proverit-podlinnost-pasporta-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu) поможет вам снизить риски.

Как проверить подлинность паспорта при сделках с недвижимостью

 Эскроу-счёт помогает покупателю сохранить деньги, даже если стройку заморозят. Он обязателен для всех, кто приобретает квартиру в строящемся доме, а недавно его стали применять и для индивидуального жилищного строительства. Рассказываем, что такое эскроу-счёт, как им пользоваться и в каких ситуациях это необходимо.

Расплачиваемся за квартиру или дом безопасным способом 


## Как устроен эскроу-счёт

Эскроу — специальный безопасный счёт, на котором хранятся деньги до завершения стройки. Покупатель или банк, где он берёт ипотеку, переводят туда средства — и они замораживаются: у застройщика нет доступа к счёту до выполнения всех условий. 

Чтобы получить деньги, застройщик должен сдать дом в установленные сроки и подтвердить, что покупатель успешно принял жильё. Для этого нужно передать в банк [акт приёма-передачи](https://m2.ru/media/article/kak-prinyat-kvartiru-u-zastroishchika/) или [выписку из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/).

Если застройщик [нарушает сроки сдачи](https://m2.ru/media/article/choose-developer/) больше чем на шесть месяцев, становится банкротом или замораживает работы, покупатель может потребовать деньги с эскроу-счёта назад.

Эскроу-счета защищены агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн. Заёмщик может вернуть деньги в этих пределах, даже если обанкротится банк, в котором он открывал счёт.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cb32bad3c62b2682ed170f3539643ffd.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Схема работы эскроу-счёта
</Image>


## Зачем эскроу-счета применяют при покупке жилья

Механизм эскроу-счетов разработали в 2014 году для защиты покупателей, которые приобретают [жильё в строящихся домах](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-kvartiru-mechti-v-novostroike/). 

*До появления эскроу-счетов остро стояла проблема «обманутых дольщиков»: люди приобретали квартиры в новостройках и переводили деньги напрямую застройщику. Если он нарушал сроки или останавливал строительство, покупатели теряли деньги. А если они брали ипотеку, им ещё и приходилось платить остаток по кредиту.*

Эскроу-счета помогли избавиться от этой проблемы:
* гарантированно сохранить деньги покупателя, даже если застройщик нарушит обязательства;
* обезопасить банк, который выдаёт кредит на покупку жилья;
* сделать процесс [передачи денег](https://m2.ru/media/article/sohranit-dengi-pri-pokupke-kvartiry/) прозрачнее и устранить «серые» схемы, когда покупатель не знает, что застройщик сделал с его деньгами.


## Обязательно ли использовать эскроу-счёт

С 2019 года использование эскроу — обязательное условие при покупке квартиры в строящемся доме:
* застройщик не имеет права принимать от покупателя деньги другим способом — например, прямым переводом на счёт или через жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
* застройщики должны использовать собственные деньги или работать по принципу проектного финансирования: брать деньги на строительство в кредит у банка, а потом возвращать с дохода, который получат после раскрытия эскроу-счетов.

Уже некоторое время эскроу-счета используют и [при строительстве частных домов](https://m2.ru/media/article/shag-za-shagom-protsess-stroitelstva-na-zemelnom-uchastke-izhs/). Сейчас они необходимы, чтобы получить [семейную или IT-ипотеку](https://m2.ru/media/article/lgotnie-programmi-ipoteki-v-2025-godu-usloviya-i-stavki/) на ИЖС. С 1 марта 2025 года это станет обязательным для всех видов ипотеки. 

Если человек приобретает уже готовую недвижимость, эскроу-счёт не понадобится. В этом случае покупателю не нужно ждать, когда дом возведут, и расчёты можно провести сразу.


## Как провести сделку с эскроу-счётом

**Без ипотеки.** Банк, который предоставляет эскроу-счёт для сделки между застройщиком и покупателем, называется эскроу-агентом. Подойдёт не любой банк.
* Если застройщик возводит дом на средства проектного финансирования от какого-то банка, именно этот банк обычно выбирают в качестве эскроу-агента — это выгоднее всего для застройщика.
* Если застройщик возводит дом на собственные деньги, можно выбрать любой банк, имеющий право на открытие счетов эскроу — разрешение на это выдаёт ЦБ. Сейчас в России такое право имеют более 50 банков.

Для покупателя использование эскроу-счёта — довольно простой процесс. Банк открывает счёт по заявке от застройщика, который и выполняет большинство действий. Покупателю нужно только подписать договор долевого участия и трёхстороннее соглашение с застройщиком и банком.

Перед тем как переводить деньги, покупатель и застройщик регистрируют ДДУ в Росреестре. Потом необходимо предоставить банку документы:
* паспорт покупателя,
* оригинал ДДУ.

В некоторых банках для этого не нужен даже личный визит — подать документы можно онлайн. После этого покупатель может перевести оплату по реквизитам эскроу-счёта, а затем [ждать, пока дом введут в эксплуатацию](https://m2.ru/media/article/srok-vladeniya-kvartiroi-kotoruyu-ne-postroili/).

**С ипотекой.** Процесс оформления эскроу почти не отличается. Только деньги на эскроу-счёт переводит банк, где человек взял кредит, а не сам покупатель. Это происходит уже после того, как заёмщик подписал кредитный договор.

Ипотеку можно взять [в любом банке](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-bank-dlya-ipoteki/) — не обязательно в том же, где открывают эскроу-счёт. Тогда банк, где покупатель взял ипотеку, переведёт деньги на эскроу в другой организации — там они и будут храниться на время строительства. 

<Notification>

Оформить ипотеку на жильё поможет [сервис М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_chto-takoe-eskrou-schyot-pri-pokupke-nedvizhimosti). Отправьте одну заявку сразу в несколько банков, получите ответ в личном кабинете и выберите условия, которые вам подходят. Сервис работает и с квартирами, и с частными домами, а также позволяет выбрать льготные программы. Переходите по ссылке, чтобы узнать подробности.

</Notification>


## Особенности использования эскроу с ИЖС

Использование эскроу-счетов сейчас — стандарт при покупке строящейся недвижимости в многоквартирных домах. При строительстве частного дома можно пользоваться разными способами расчётов, и здесь стоит учесть несколько деталей.

С одной стороны, эскроу-счета помогают обезопасить покупателя. С другой — не у всех компаний в сфере частного домостроения достаточно ресурсов, чтобы возводить дом на собственные средства. Многим нужно привлекать деньги заказчика, а с эскроу это невозможно до сдачи дома. 

*Поэтому выбор подрядчиков для ИЖС может стать меньше — не все готовы работать с эскроу-счетами. Кроме того, большинство банков выставляют свои требования к строительным компаниям и соглашаются открыть эскроу только для аккредитованного подрядчика.*

[Сервис «Свой дом»](https://m2.ru/svoi-dom/catalog?from=m2media_chto-takoe-eskrou-schyot-pri-pokupke-nedvizhimosti) от М2 поможет найти готовые проекты от надёжных подрядчиков, которые работают с эскроу-счетами. Поставьте галочку у пункта «Только с использованием эскроу-счёта», укажите банк, в котором требуется аккредитация, и выберите свой будущий дом.

Эксперты проконсультируют по всем этапам оформления ИЖС, проведут расчёты между участниками сделки и отправят документы на регистрацию в Росреестр. Вам не придётся разбираться во всём самостоятельно: всю рутину мы возьмём на себя.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/992c88af94fd3fb0c13f411a9b300e59.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Краткие выводы

* Эскроу-счёт используют при покупке жилья на этапе строительства. Деньги хранятся здесь, пока застройщик не передаст готовую квартиру или дом покупателю.
* Использование эскроу-счёта обязательно при покупке квартиры в строящемся доме — как с ипотекой, так и без неё. Открыть счёт можно только в банке, с которым сотрудничает застройщик.
* Чтобы купить квартиру на свои деньги, нужно подписать договор долевого участия. Потом его регистрируют в Росреестре и заключают трёхстороннее соглашение с застройщиком и банком для открытия счёта.
* Если жильё покупают в ипотеку, эскроу-счёт используется по тому же принципу. При этом деньги на него переводит банк, выдавший ипотеку. Это может быть любой банк — не обязательно тот же, где открыт эскроу.
* С 1 марта 2025 года эскроу-счёт станет обязательным при строительстве частного дома в ипотеку на рыночных условиях и по льготным программам. Сейчас это правило действует только для семейной и IT-ипотеки.
* Льготную ипотеку на ИЖС дают только при использовании эскроу-счёта. При этом подрядчик должен быть аккредитован банком.


## Список источников

1. [Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_327710/)
2. [Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».](http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202407220001)


Что такое эскроу-счёт при покупке недвижимости

Технический план объекта — это документ, в котором содержатся физические характеристики квартиры, дома, комнаты или другого помещения. Он нужен для регистрации объекта или его проверки перед покупкой. Рассказываем, что в нём указано, как его получить и использовать, а также чем он отличается от технического паспорта.

Что такое технический план объекта недвижимости

 Разбираемся, чем риелтор отличается от юриста и в каких ситуациях пригодится помощь каждого из профессионалов. А ещё как сервисы [«Сделка»](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu) и [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu) от М2 помогут вам купить недвижимость безопасно, быстро и удобно.


## Риелтор и юрист: в чём разница

Чтобы провести сделку с жильём, обычно приглашают стороннего специалиста — риелтора или юриста. Они помогают продать либо купить квартиру и снимают с клиентов часть хлопот. Разница — в списке их обязанностей:
* риелтор — посредник, который отвечает за переговоры с другой стороной, подбирает варианты и помогает организовать сделку;
* юрист по недвижимости — специалист, который проверяет документы, оценивает и минимизирует риски, гарантирует чистоту сделки.

Технически риелтор может подготовить типовой договор купли-продажи, а юрист — присутствовать на переговорах. Но полностью заменить друг друга они не могут. Если речь заходит о более сложных сделках, лучше обращаться к каждому за профильной услугой. Например, общение с продавцом недвижимости стоит доверить риелтору, а проверку юридической чистоты — юристу.

## Какие задачи решает риелтор

Чаще всего при покупке новой квартиры или дома клиенты обращаются к риелтору. Он помогает с подбором вариантов, организует показы, рассказывает о сильных и слабых сторонах объекта недвижимости. Его главные задачи — организация и ведение сделки. Вот что может входить в обязанности риелтора.

**Поиск объектов. **Клиент сообщает агенту по недвижимости, какое жильё хотел бы купить, а тот ищет подходящие варианты. Обычно риелтор может подобрать больше объектов, чем нашёл бы сам покупатель: у специалиста есть доступ к закрытым базам и договорённости с застройщиками.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/819b30c8031e76d21cb002815e64db1d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Если риелтор работает на стороне продавца, он составляет и размещает объявления на сайтах поиска недвижимости. Например, вот объявление от агента о продаже квартиры в Москве
</Image>

**Организация показов.** Риелтор помогает договориться о просмотре интересующей квартиры в удобное покупателю время. Он же проводит экскурсию по жилью и подсвечивает его особенности, чтобы клиенту было проще сделать выбор.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/75a760318b2f3bbb2b760fee11ed0ca4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Некоторые риелторы также работают с онлайн-показами и демонстрируют объект по видеосвязи — например, если покупатель находится в другом городе
</Image>

**Консультации. **Риелтор ответит на любые вопросы, связанные с выбором и покупкой жилья. Например, расскажет о плюсах и минусах новостроек и вторички, если покупатель не определился, где хочет жить. Опытные агенты также ориентируются в законах и разбираются в вопросах налогообложения.

**Переговоры.** В сделке участвуют продавец и покупатель, а задача агента по недвижимости — помочь им прийти к решению, выгодному для обеих сторон. Риелтор берёт на себя большую часть общения: сам звонит, договаривается, узнаёт подробности и держит участников в курсе ситуации.

**Оформление договора. **Обычно риелтор отвечает за сбор и подготовку типовых документов. Например, составляет договор купли-продажи. А если клиент планирует [брать ипотеку](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/), агент также помогает с её оформлением.

**Заключение сделки. **Риелтор может присутствовать при подписании договора и помогать покупателю зарегистрировать сделку в Росреестре.

<Notification>

Если собираетесь покупать квартиру на вторичном рынке, воспользуйтесь [Сделкой от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu). Подготовим документы, зарегистрируем право собственности в Росреестре, безопасно проведём расчёты. Быстро и удобно.

</Notification>


## С чем поможет юрист по недвижимости

В отличие от риелтора, юрист не участвует в выборе жилья и переговорах со сторонами. У него другая задача — оформить сделку так, чтобы защитить клиента от рисков. Вот что может входить в обязанности юриста по недвижимости.

**Юридическая проверка. **Юрист проверяет, точно ли законна сделка, нет ли ошибок в документах или рисков, которые могут привести к потере квартиры. Он анализирует историю сделок с этим объектом, [проверяет его на обременения](https://m2.ru/media/article/kak-snyat-obremenenie-s-kvartiri-posle-ipoteki/), аресты и долги.

**Рекомендации по документам. **Юрист не просто заполнит типовой шаблон, но и учтёт нюансы сделки. Например, посоветует вписать определённые условия в договор купли-продажи вторички, чтобы защитить себя от рисков.

*Мы [делились кейсом](https://m2.ru/media/article/kak-ya-pokupala-kvartiru-s-istoriei/), где продавцом была пожилая женщина. Юрист порекомендовал, чтобы продавец вслух зачитал договор на видео. В случае споров запись помогла бы доказать, что женщина продала квартиру сама и добровольно.*

**Судебные споры. **Если при покупке квартиры что-то пошло не так и стороны обратились в суд, юрист может отстоять права клиента и защитить от потери жилья. Например, доказать добросовестность покупателя и добровольность сделки, признать её действительной.

*Ещё один [случай из нашей практики](https://m2.ru/media/article/kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda/): компания продала семье таунхаус, купленный у застройщика, который потом обанкротился. Все его сделки могли признать недействительными, как и сделки следующих хозяев, но юристы М2 отстояли права клиента в суде.*

## Когда нужен юрист при покупке квартиры

Проверка жилья перед сделкой никогда не будет лишней. Но особенно важно обратиться к юристу при покупке жилья на вторичном рынке, когда есть риск просмотреть неочевидные проблемы. Вот в каких ситуациях помощь юриста точно необходима.

**Продавец — наследник жилья. **Покупка квартиры, которую продавец [получил в наследство](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-kvartiru-poluchennuyu-v-nasledstvo/), часто бывает рискованной. Могут появиться другие потенциальные наследники и предъявить требования на недвижимость. Обратитесь к юристу, чтобы понять, насколько безопасна сделка.

**Сделка проводится по доверенности. **Если продавец не может присутствовать на сделке лично, он оформляет доверенность на близкого человека. Но иногда такую схему используют мошенники — продают чужую квартиру по ложной доверенности. Юрист поможет выявить обман и избежать незаконной сделки.

**Собственник жилья — несовершеннолетний. **Такое бывает, если квартиру покупали с использованием [материнского капитала](https://m2.ru/media/article/pravila-pokupki-i-prodazhi-kvartiri-s-matkapitalom/). Права несовершеннолетних собственников защищает опека — она требует, чтобы ребёнку выделили новую долю взамен проданной. В оформлении таких сделок есть тонкости, с которыми поможет справиться юрист.

<Notification>

Обратиться к одному юристу для проверки квартиры — хорошее решение. Ещё лучше — доверить вопрос целой команде юристов [с Защитой сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu).

</Notification>

**В квартире была перепланировка.** Изменения в объекте недвижимости [должны быть узаконены](https://m2.ru/media/article/kak-uzakonit-pereplanirovku/), и юрист сможет проверить, так ли это. Если перепланировка не зарегистрирована, специалист поймёт это и отговорит от покупки такого объекта. Иначе покупатель может получить штраф и обязательство переделывать квартиру за собственные деньги.

**Собственник пожилой или с инвалидностью. **Сделку может проводить только дееспособный человек, который отдаёт отчёт в своих действиях. Поставить под сомнение дееспособность проще, если продавец — пожилой человек или имеет инвалидность. Юрист сориентирует, [какие справки получить](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhny-spravki-iz-narkologii-i-psihdispansera/), чтобы подтвердить дееспособность продавца, и даст дополнительные рекомендации.

**В документах есть неясные детали. **Если продавец не может предоставить часть документов, покупатель сомневается в их подлинности или актуальности, условия договора странные — это повод обратиться к юристу. Он поможет разобраться, уточнит, как получить недостающие документы, и отыщет возможные ошибки.

Это не исчерпывающий список — помощь специалиста может понадобиться и в других ситуациях. Нужен ли юрист в конкретной ситуации — зависит от обстоятельств. Конечно, нанимать сразу двух специалистов дороже, чем одного только риелтора. Но если что-то кажется подозрительным, лучше всё же проверить квартиру.


## На что обратить внимание при выборе специалиста

Изучите репутацию риелтора или юриста: посмотрите отзывы других клиентов, а если это возможно, получите рекомендации от знакомых. 

Если ищете агента по недвижимости:
* проверьте, состоит ли он в Российской гильдии риелторов, — туда вносят только квалифицированных специалистов,
* узнайте больше об опыте агента и его специализации: одни лучше разбираются в новостройках, другие — в коммерческой недвижимости и т. д.,
* [выбирайте специалистов](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-khoroshego-rieltora/), которые работают по договору и предоставляют полную отчётность о своих действиях.

Если ищете юриста:
* убедитесь, что у него есть профильное юридическое образование,
* проверьте опыт работы с недвижимостью — желательно, чтобы последняя сделка с его участием проходила не так давно,
* уточните, доводилось ли ему вести дела в суде,
* изучите, что входит в услугу проверки недвижимости.


## Краткие выводы

* Риелтор — специалист, который отвечает за подбор объекта, переговоры, показы и заключение сделки. Он берёт на себя общение и организационные вопросы.
* Юрист — специалист, который проверяет [юридическую чистоту](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki/) объекта недвижимости, анализирует риски и даёт рекомендации по составлению документов. Он же может проверить договор, составленный риелтором или застройщиком.
* Какой специалист понадобится, зависит от обстоятельств сделки. Безопаснее всего обращаться к обоим сразу, но это дороже.
* Помощь юриста крайне желательна, если вы покупаете квартиру у несовершеннолетнего собственника, наследное жильё или объект с долгой историей собственности. А также квартиру с перепланировкой или неясными моментами в документации.
* При выборе специалиста ориентируйтесь на отзывы других клиентов. Проверьте, чтобы опыт был релевантным и недавним: законы и особенности сделок постоянно меняются.

Юрист или риелтор: какого специалиста привлечь на сделку с недвижимостью

 С 1 января 2025 года госпошлина за сделки с недвижимостью увеличится, а если объект дорогой, сумма будет рассчитываться по новым правилам. Рассказываем, что именно изменится и сколько теперь понадобится платить в разных ситуациях.

Чтобы не разбираться во всём самостоятельно, воспользуйтесь [Сделкой от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu). Составим договор, уплатим госпошлину, отправим сделку на регистрацию в Росреестр и проследим, чтобы всё прошло хорошо.


##  Госпошлина за регистрацию права собственности

Когда человек покупает жильё, право собственности переходит к нему. Он официально становится владельцем — и это фиксируется в Росреестре. Чтобы зарегистрировать право, покупатель отправляет заявление и платит госпошлину. 

Раньше размер пошлины за регистрацию права собственности был фиксированным. Физические лица платили 2 тысячи рублей независимо от стоимости жилья, юрлица — 22 тысячи.

С 1 января 2025 года действуют новые правила. Теперь сумма зависит [от кадастровой стоимости](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost/) объекта.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/79732d6f8fbdce2637e39b0ec25cc9cc.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Разберём на примерах:
* Физлицо приобрело квартиру за 25 млн ₽. Кадастровая стоимость жилья — 21 млн ₽, это больше 20 млн ₽. Значит, пошлина не фиксированная и рассчитывается как 0,02% от цены в договоре. За регистрацию собственности покупатель заплатит: 25 млн ₽ × 0,02% = 5000 ₽.
* Одна компания приобрела у другой помещение за 23 млн ₽, но его кадастровая стоимость — 21 млн ₽. Это меньше 22 млн ₽, поэтому пошлина за регистрацию будет фиксированной — 44 тысячи рублей.

На что стоит обратить внимание:
* Кадастровая стоимость обычно меньше рыночной. Поэтому пошлину за объекты дороже 20 млн ₽ для физлиц или 22 млн ₽ для юрлиц придётся рассчитывать от суммы сделки.
* Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта, воспользуйтесь [сервисом Росреестра](https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) или [публичной кадастровой картой](https://pkk.rosreestr.ru/#/search/65.64951699999888,122.73014399999792/4/@5w3tqw5l9).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cd084251a2c2eb3efa794a942755b360.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Например, кадастровая стоимость этого земельного участка — 531 023 рубля
</Image>

<Notification>

[Регистрация права собственности](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/): какие документы потребуются, сколько времени занимает и что может увеличить сроки.

</Notification>

## Госпошлина за регистрацию права на участок


Правила выше распространялись на большинство объектов недвижимости, но не на все. Пошлина за регистрацию права собственности на некоторые виды участков отличается.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2441c50f60dc78c37a4560bdd8e327e5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Как правило, речь идёт об участках для строительства частного дома или дачи. Пошлина за регистрацию права собственности на такую землю и за постройки на ней меньше, чем для квартир и других объектов.

До 2025 года физлицо или юрлицо могло зарегистрировать право собственности на такой объект за 350 рублей. С 1 января госпошлина увеличится вдвое — до 700 рублей. Её размер останется фиксированным и не будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.

<Notification>

[Как оформить землю в собственность](https://m2.ru/media/article/kak-oformit-zemlyu-v-sobstvennost/): рассказываем про документы для разных видов участков и порядок действий. 

</Notification>


## Госпошлина за другие регистрационные действия

Изменения коснулись не только регистрации права собственности — новый закон увеличивает госпошлину ещё за несколько действий. В большинстве случаев пошлина просто вырастет вдвое — и для физлиц, и для юрлиц.
Вот сколько теперь будет стоить регистрация разных сделок с недвижимостью.

**Аренда. **Раньше госпошлина за регистрацию договора аренды для физлиц составляла 2 тысячи рублей. Для юрлиц она была выше — 22 тысячи. Теперь размер пошлины вырастет до **4 **и **44 **тысяч рублей соответственно. Точно так же вырастет госпошлина за уступку прав требования по договорам аренды.

**Регистрация соглашения к договору аренды.** Такое соглашение оформляют юридические лица, когда арендуют земельный участок или объект капитального строительства. Например, с его помощью продлевают срок аренды. 

Если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, соглашения тоже подлежат регистрации, а пошлина зависит от назначения объекта:
* для сельскохозяйственных земель она составляла 350 ₽ для всех категорий плательщиков, а с 1 января 2025 года увеличится до **700 ₽**;
* для других объектов недвижимости она составляла 1000 ₽, а с 1 января вырастет до **2000 ₽** — это касается только юридических лиц.

**Регистрация ДДУ. **Договор долевого участия — документ, по которому покупатель приобретает жильё в новостройке и нежилые помещения, например, кладовки и машино-места. Госпошлина за его регистрацию составляла 350 ₽ для физлиц и 6000 ₽ для юрлиц. С 1 января 2025 года её размер увеличится:
* до **700 ₽** для физлиц,
* до **12 000 ₽** для юрлиц.

**Внесение изменений в запись об ипотеке. **Ипотеку тоже регистрируют в Росреестре. Если за время действия договора в условиях что-то изменилось, эти изменения нужно отразить в регистрационной записи. Например:
* покупатели развелись — и один из созаёмщиков вышел из ипотеки;
* изменилось содержание закладной — документа, который описывает залоговое имущество.

Госпошлина за изменение записи об ипотеке составляла 200 и 600 рублей для физлиц и юрлиц соответственно. С 1 января она также вырастет вдвое: до **400** и **1200** рублей.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/131b73c1800115cbe600891c542182e0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Проводите [сделки с М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu): оформим договор, рассчитаем и уплатим госпошлину по новым тарифам, отправим сделку на регистрацию в Росреестр. Быстро, удобно и без ограничений по числу участников.**


## Список источников

1. Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ (ред. от 29.11.2024)
2. Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2020 N 374-ФЗ (последняя редакция)
3. Фонд данных государственной кадастровой оценки. Росреестр
4. Публичная кадастровая карта. Росреестр


Как увеличится госпошлина в 2025 году

Перед продажей квартиры стороны часто заключают предварительный договор купли-продажи, или ПДКП. Это соглашение, которое подтверждает: участники собираются заключить сделку на оговоренных условиях. Документ как бы резервирует жильё за покупателем. Но если что-то идёт не по плану — его можно отменить.

Рассказываем, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи, в каких ситуациях это может понадобиться и что для этого нужно.


## Как работает предварительный договор
В отличие от обычного договора, предварительный не нужно регистрировать в Росреестре. Документ составляют письменно [по той же форме](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/), что и основной договор. Если оформить его в ином виде, преддоговор не будет иметь юридической силы.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3053155b67efb6d864ef587e76acc444.jpeg"
  imageSource="https://els24.com/docs/dogovor-kupli-prodazhi/531-obrazets-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/"
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Так может выглядеть отрывок из шаблона предварительного договора о купле-продаже дома
</Image>

Предварительный договор не обязывает продавца оформлять [переход права собственности](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/) на недвижимость, а покупателя — вносить оплату. Обязательство по нему другое: подписать основной договор в нужный срок. Также в ПДКП можно прописать дополнительные условия, например внесение аванса или [задатка](https://m2.ru/media/article/kak-vnesti-i-oformit-zadatok-za-kvartiru/). Тогда сторонам понадобится оформить отдельный документ, который фиксирует передачу предоплаты. 

Аванс или задаток обычно составляет от 1 до 10% от суммы сделки. Они не должны быть слишком большими: если предоплата составляет «существенную часть» от стоимости жилья, преддоговор [могут признать](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314779/102c330716d63d2bcea31ddf7ab856b22e6223ee/) полноценным договором купли-продажи. А значит, на его основании суд может принудить стороны выполнить свои обязанности — передать недвижимость в собственность или заплатить остаток суммы. Какой процент от стоимости жилья считается «существенной частью», законодательство не уточняет, а судьи трактуют это правило по-разному.

Чаще всего предварительный договор заключать не обязательно, а заверять его у нотариуса не нужно. Но есть два исключения — ситуации, когда преддоговор обязателен:

* **При покупке недвижимости в ипотеку.** В этом случае в договоре участвуют три стороны — продавец, покупатель и банк. Банк может потребовать [нотариально заверить](https://m2.ru/media/article/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-sdelok/) даже предварительный договор. Для этого понадобится обратиться к любому нотариусу и принести ему оригинал документа.

* **При сделке** [с участием несовершеннолетнего](https://m2.ru/media/article/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-kotoroi-zhivut-deti/) или недееспособного. Такие сделки нужно согласовывать с опекой. Поэтому перед заключением основного договора подписывается предварительный, который необходимо отправить в органы опеки. Продавец по закону обязан обеспечить несовершеннолетнего жильём, например купить новую квартиру и выделить ребёнку долю. Поэтому иногда от семьи продавца требуется два предварительных договора — о продаже старой квартиры и покупке новой.

Предварительные договоры о купле-продаже доли всегда заверяют нотариально.

## Когда предварительный договор можно расторгнуть

Расторжение предварительного договора купли-продажи возможно только до его исполнения. Если стороны уже подписали основной документ и произошёл переход права собственности, предварительный договор считается исполненным. [Расторгнуть](https://m2.ru/media/article/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiri/) основной договор купли-продажи тоже можно, но это сложнее.

Специальных условий для разрыва ПДКП при сделках с недвижимостью нет. Поэтому расторжение предварительного договора происходит по общим правилам. Возможны две ситуации: разрыв по соглашению сторон или в одностороннем порядке.


## Расторжение по соглашению сторон


Если обе стороны согласны отказаться от сделки, они могут в любой момент до исполнения ПДКП расторгнуть его. Для этого не нужны серьёзные причины, расторжение происходит по желанию сторон. 

Чтобы разорвать договор, понадобится составить соглашение о расторжении — его должны подписать все стороны сделки. В соглашении нужно указать:
* Ф. И. О. и паспортные данные сторон;
* сведения о предварительном договоре;
* действия, которые выполнят стороны после разрыва, — например, продавец вернёт аванс или задаток.

Если предварительный договор заверяли у нотариуса, понадобится заверить и соглашение о расторжении. ПДКП перестанет действовать с момента подписания основного договора.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bdc30fb1643c837b6b0424415e9dcaba.jpeg"
  imageSource="https://socprav.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry"
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так выглядит шаблон соглашения о расторжении — в нём указано, в каком размере возвращать предоплату и с какого момента договор считается расторгнутым
</Image>


## Расторжение в одностороннем порядке

По общему правилу предварительный договор нельзя расторгнуть по желанию только одной из сторон. Это условие нужно, чтобы защитить участников сделки от внезапной смены планов у другой стороны. Но есть ситуации, когда расторгнуть договор всё-таки можно: через суд или при одностороннем отказе от выполнения.

**Односторонний отказ от выполнения. **Эта возможность есть у сторон в двух случаях:
* Если её прописали в предварительном договоре. В таком случае любая из сторон может прекратить действие договора по своему желанию. На практике подобное условие добавляют редко: сторонам невыгодно, чтобы второй участник мог в любой момент отказаться от сделки.
* Если одна из сторон при подписании полагалась на недостоверные сведения от второй стороны. Например, продавец сообщил покупателю, что у квартиры нет обременений, а уже после заключения предварительного договора выяснилось, что они есть. [По закону](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/52b8ddfd2dcdeea14164157401daf099e5e09adb/) покупатель будет вправе разорвать ПДКП в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено договором.

Чтобы расторгнуть договор, нужно отправить второй стороне уведомление о разрыве в письменной форме, как правило, заказным письмом.

**Расторжение через суд.** В остальных случаях, чтобы расторгнуть договор, нужны веские причины. А именно:

* существенные нарушения условий договора второй стороной — например, покупатель не внёс оговоренный аванс или продавец отказался подписывать основной ДКП;
* существенные изменения обстоятельств — например, срок сдачи строящегося жилья заметно затянулся.

Законодательство не даёт чёткого определения существенных нарушений — доказывать свою позицию понадобится в суде. Если тот посчитает аргументы убедительными, то может признать договор расторгнутым или обязать вторую сторону исполнить его условия.

Чтобы обратиться в суд за расторжением договора, понадобится:
* Сформулировать причину, по которой вы собираетесь разорвать договор. Например, вы обнаружили скрытые риски или поняли, что вторая сторона не соблюдает условия договора.
* Написать досудебную претензию — её можно составить в свободной форме, но она обязательно должна содержать Ф. И. О. участников, информацию о договоре, причину расторжения, дату и подпись. Если по ПДКП вносили аванс или задаток, нужно добавить к тексту претензии требование вернуть деньги.
* Отправить досудебную претензию второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении.
* Если от второй стороны не будет ответа в указанный вами срок или в течение 30 дней — обратиться в суд с исковым заявлением. Суд учтёт, что до иска вы пытались разрешить ситуацию сами.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7145e17b766ffb685ca494341c82f07e.jpeg"
  imageSource="https://socprav.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry"
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так может выглядеть образец досудебной претензии или уведомления о планах расторгнуть договор
</Image>


## О чём стоит знать

* У предварительного договора есть срок действия. Его устанавливают стороны, а если он не оговорён, то документ будет действовать в течение года после подписания. Если за этот срок сделка так и не состоится и никто не обратится по этому поводу в суд, ПДКП потеряет юридическую силу и станет недействительным.
* Если в преддоговоре прописана предоплата, порядок её возврата зависит от статуса — задаток или аванс. Аванс возвращается покупателю в полном размере, какой бы ни была ситуация. Задаток не возвращают, если разрыв произошёл по вине покупателя, а если по вине продавца — возвращают в двойном размере. Если в договоре указаны другие условия, предоплата возвращается согласно им.
* В суд можно обратиться не только чтобы расторгнуть договор, но и чтобы принудить вторую сторону к его исполнению. Иногда это выгоднее, чем расторжение, например если с квартирой всё в порядке, но вторая сторона задерживает подписание основного договора.

## Краткие выводы

* Предварительный договор купли-продажи не обязывает участников вносить оплату или регистрировать право собственности, но подтверждает, что они планируют подписать основной договор.
* Преддоговор можно расторгнуть по соглашению сторон в любой момент до его исполнения — подписания основного ДКП.
* Чтобы расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке, нужно или прописать такую возможность в тексте документа, или доказать в суде, что вторая сторона серьёзно нарушила условия.
* Можно отказаться от исполнения условий договора, если окажется, что вторая сторона предоставила недостоверные сведения о сделке.

<Notification>

Чтобы предварительный договор не пришлось разрывать из-за неожиданно вскрывшихся рисков, проверьте квартиру и продавца заранее. Воспользуйтесь [Защитой сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-rastorgnut-predvaritelnii-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti) — специалисты дадут рекомендации по купле-продаже, а если обнаружатся скрытые риски, отстоят права клиента в суде.

</Notification>


## Список источников

* ГК РФ Статья 429. Предварительный договор.
* ГК РФ Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору.
* ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
* ГК РФ Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах.
* Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».


 Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости

 Если недвижимость не зарегистрировать, будут проблемы. Например, вы не сможете заплатить налог или прописаться, объект не получится перепродать, сдать или подарить. В статье рассказываем, сколько времени оформляют право собственности, какие документы потребуются и что может увеличить срок регистрации. 


#  Какие права на недвижимость нужно регистрировать в Росреестре

[По закону](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/) нужно оформлять:

* права собственности на дом, земельный участок, квартиру, недвижимость юридических лиц; 
* сделки с недвижимостью;
* обременения, если они есть, например ипотеку;
* кадастровый учёт недвижимости.

Подтвердить право собственности можно с помощью документа из ЕГРН. Его формирует сотрудник Росреестра. Чтобы ознакомиться с записью из ЕГРН, нужно запросить выписку, чаще всего она бывает в цифровом виде. С юридической стороны такая версия имеет ту же силу, что и бумажная.


## Какие документы нужны для регистрации права собственности

На первом этапе оформления права собственности предстоит заполнить [заявление](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_362285/cec1426bfc121f7a68bbbeb22f4d7b7897948bb2/#dst100016). Вместе с ним нужно подать документы, которые подтверждают право собственности или его утрату. Вот лишь неполный перечень правоустанавливающих документов:

* свидетельство о праве на наследство;
* договор купли-продажи;
* документ о приватизации;
* акт приёма-передачи, который застройщик выдаёт участнику долевого строительства;
* государственный акт — например, если вы получили участок на Дальнем Востоке по льготной программе;
* свидетельство о прекращении существования объекта недвижимости.

Полный список можно найти [в Статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/cec950b7d67461cec8418d349b532c4574a9db11/). 

Перед подачей заявления нужно уплатить [госпошлину](https://m2.ru/media/article/gosposhlina-za-registratsiyu-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost/). Её [размер ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/#dst8938)зависит от вида объекта недвижимости и типа собственника. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/68102044d5213e308564b49b8e4b4a62.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Передать документы в Росреестр можно:

* через офис МФЦ;
* через Госуслуги. Кстати, сегодня многие операции с недвижимостью можно осуществлять онлайн, а какие — рассказали [в этой статье](https://m2.ru/media/article/operatsii-s-nedvizhimostyu-onlain/);
* в личном кабинете Росреестра;
* на дому. Сотрудники ведомства бесплатно приезжают к ветеранам и инвалидам первой и второй группы. Другие граждане могут вызвать сотрудников Росреестра [за дополнительную плату](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_408040/f9a7729d804713ab128369b30c947cabd6b9124a/). Например, в Москве за выезд к физлицу берут 3400 рублей.

Если подаёте документы очно, дополнительно ничего распечатывать или сканировать не нужно. Сотрудники Росреестра сами переведут бумаги в электронный формат.

Оформить право собственности можно через[ сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/rieltoram/online-sdelka/?from=m2media_skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/). Специалисты уплатят госпошлину, помогут выпустить электронную подпись и решат любые вопросы, если они возникнут. Сервисом можно воспользоваться при купле-продаже недвижимости. Сделка пройдёт через сервис безопасных расчётов — обе стороны могут быть уверены, что их деньги и интересы защищены.


## Сколько времени уходит на регистрацию права собственности

Скорость оформления зависит от того, через какое ведомство вы подавали документы. К примеру, Росреестр и Госуслуги оформляют право собственности в течение 7 рабочих дней, а МФЦ — в течение 9 дней. Если процедура происходит по инициативе суда, вопрос закроют за 5 дней.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a10bbf19c7c899a416505030ba3397b3.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Если вы подавали документы онлайн, бумажную выписку получить не сможете. Вместо этого на почту придёт её цифровая версия.


## Что увеличивает срок регистрации

Регистрация перехода права собственности или его возникновения может занять больше времени, если вы допустили ошибки при подаче заявления. Например:


* забыли приложить один из документов,
* не уплатили госпошлину,
* не сняли обременения,
* подавали документы за собственника без доверенности.

Если Росреестр обнаружит нарушение, он вышлет заявителю уведомление. Регистрацию перехода права собственности приостановят. После этого у вас будет три месяца, чтобы устранить недочёты. Затем можно будет подать документы повторно. При этом ведомство не вернёт госпошлину за первую попытку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0cc0f4425dfa857fcf4e975615392230.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


## Краткие выводы

1. Чтобы подтвердить, что вы владеете недвижимостью, на неё нужно оформить право собственности.
2. Обязательно регистрируют дома, участки, квартиры.
3. Зарегистрировать недвижимость получится в Росреестре.
4. Итог оформления недвижимости — это запись в ЕГРН.
5. Регистрация занимает от 5 до 9 рабочих дней и зависит от способа подачи документов.



## Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Приказ Росреестра от 26.11.2021 № П/0545 // СПС «КонультантПлюс».
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2024) // СПС «КонсультантПлюс».
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 22.06.2024) // СПС «КонсультантПлюс».


Сколько времени занимает регистрация права собственности

Чтобы распоряжаться землёй — передавать по наследству, дарить, сдавать или продавать, — нужно оформить её в собственность. В статье рассказываем, какие органы помогут с регистрацией  и какие документы потребуются.




#  Кто может претендовать на оформление земельного участка в собственность бесплатно

За оформление земли всегда нужно платить госпошлину. Это регламентирует[ статья 333.33 Налогового кодекса РФ.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/) Однако, если вы постоянно живете в доме, который стоит на неоформленном земельном наделе, у вас есть шанс оформить их бесплатно. Для этого должны совпасть несколько условий:
* дом построен до 14 мая 1998 года;
* вы лично владеете недвижимостью с момента постройки или вы получили дом и землю по наследству;
* никто другой не имеет прав на землю и дом. 

Чтобы оформить участок в собственность бесплатно, предстоит обратиться в местный исполнительный орган. Нужно предоставить заявление и приложить к нему ряд документов. По 137-ФЗ потребуются:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/850bbd4ab00be14a97116353f4f2bd38.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Это полный перечень документов, которые помогут бесплатно оформить землю


</Image>


Не позднее чем через 30 дней после подачи заявления на участок приедет представитель Росреестра. Он осмотрит дом и землю, а после — составит акт. Если орган местного самоуправления удовлетворит заявление, право владения переходит хозяину не позднее чем через 20 рабочих дней. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0a981d7ace5e20f6459071c723756900.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


## Что нужно сделать до подачи заявления на получение участка в собственность

Перед подачей заявления нужно выполнить ряд действий.

* **Проверить межевание**. Это определение чётких границ территории. Посмотреть можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/579da1c81b1650957257433e7c3d6fb8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Так выглядит пример документа из ЕГРН

</Image>

Если межевания земли не было, в выписке в строке «Особые отметки» будет указано «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Если же процедуру провели и определили границы участка, в таблице укажут его план. Если ранее межевание не делали или у надела изменились границы, предстоит вызвать специалиста. Он проведёт кадастровые работы и уточнит план территории.

* **Поставить землю на кадастровый учёт**. Во время этой процедуры в единый реестр попадут сведения о земельном наделе и строениях на нём. Чтобы поставить землю на кадастровый учёт, предстоит обратиться в кадастровую палату. Потребуются паспорт заявителя, план участка, который вы получили во время межевания, документ на землю и заявление. Все бумаги можно подать через офис МФЦ или портал Госуслуг.
* **Уплатить госпошлину**. Неважно, как вы стали владельцем земли: купили, получили по наследству, договору дарения или льготной программе. Госпошлину платить всё равно придётся.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2073d1a37c237e15f9554c9ecfec6c7b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Кстати, [по исследованию ВЦИОМ](https://wciom.ru/analytical-reviews/analiticheskii-obzor/idealnoe-zhile-glazami-rossijan), всё больше людей хотят жить в частном доме. О том, почему это происходит, рассказали [в этой статье](https://m2.ru/media/article/izhs-pochemu-vsyo-bolshe-lyudei-vibirayut-chastnie-doma/).

Уплатить госпошлину можно в МФЦ или в Росреестре — зависит от того, в какой орган вы потом собираетесь подавать документы. Если уплатить госпошлину в многофункциональном центре, в Росреестре не примут документы, и наоборот.



## Какая информация понадобится для подачи заявления о получении участка в собственность

Для заявления потребуются кадастровые номера участка и дома. Эти данные можно получить из выписки ЕГРН. Если таких данных нет, например из-за потери бумаг, нужно приложить копию документа, подтверждающего право на жилой дом: например, договор купли-продажи, документ о вступлении в наследство или судебный акт. Этот документ предстоит заверить у нотариуса. 

Потребуются и другие бумаги. Список различается в зависимости от типа участка, который вы оформляете в собственность.



## Какие документы понадобятся для оформления в собственность разных видов участков

Для оформления территории в собственность обязательно потребуется паспорт или другой документ, удостоверяющий вашу личность. Если заявление за вас будет подавать доверенное лицо, потребуется доверенность.

Чтобы стать собственником ***участка под жилым домом,*** понадобятся:
* заверенные у нотариуса копии документов, которые подтверждают ваши права на землю и здания на ней (если таких сведений нет в ЕГРН);
* если [купили надел в ипотеку](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-ipoteku-na-chastnii-dom/) — разрешение залогодержателя, например банка.


Чтобы оформить ***садовый земельный участок, ***потребуются:

* документ, который устанавливает распределение земельных участков в СНТ или ДНТ;
* заверенные у нотариуса копии документов, которые подтверждают права СНТ или ДНТ на земельный надел;
* если участок находится под залогом — разрешение залогодержателя, например банка;
* схема расположения участка на общем плане территории.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d48d30d94fb724015f584744fb431f02.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, так выглядит план территории одного из подмосковных СНТ


</Image>


## Как подать заявление на оформление собственности на участок

Подать заявление можно через территориальный филиал Росреестра или в офисе МФЦ. Помните, что МФЦ — лишь посредник, поэтому срок обработки документов там будет дольше. Обычно Росреестр рассматривает документы до семи рабочих дней, а МФЦ — до девяти.

В обоих случаях потребуется один и тот же набор документов. Госпошлина тоже одинаковая. 

При этом в Росреестре могут оказать помощь. Например, если каких-то документов будет не хватать, работник Росреестра сразу укажет на этот факт.

Подайте в выбранный орган собранные документы и квитанцию об ууплате госпошлины. Ведомство выдаст расписку, в которой укажет примерную дату регистрации права собственности.


## Что должно произойти после подачи заявления

В расписке вы увидите дату. В этот день вам пришлют выписку из ЕГРН. Например, она придёт в личный кабинет на Госуслугах. С этого момента вы становитесь официальным собственником земельного участка.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5594e90815052a3eb9addb331f5f806c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Например, так выглядит электронная выписка из ЕГРН. В первой графе укажут Ф. И. О. собственника, а в одной из следующих будет сказано: «Право на недвижимость действующее»  


</Image>


## Что делать, если отказали в услуге

Иногда исполнительные органы могут не зарегистрировать право собственности на землю. Например, это возможно из-за подачи неполного комплекта бумаг, ошибок в документах или неуплаты госпошлины.

Если местный орган отказал в услуге, он объяснит причину и даст время на устранение недочётов. Затем можно будет повторно обратиться за услугой.



<Notification>

Отказать в регистрации права собственности могут и из-за споров между соседями по поводу границ земельного участка. Если вы приобретёте спорную землю, придётся разбираться с соседями самостоятельно. 

Чтобы этого избежать, на этапе покупки воспользуйтесь [сервисом «Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-oformit-zemlyu-v-sobstvennost). Юристы проверят объект покупки и расскажут о явных рисках. Если возникнут непредвиденные обстоятельства, эксперты представят ваши интересы в суде.

</Notification>


## Краткие выводы

* Если дом, в котором вы проживаете, стоит на неоформленном участке, вы можете получить его в собственность бесплатно.
* Подать заявление не получится без проведённого межевания и постановки на кадастровый учёт.
* Перед подачей заявления нужно заплатить госпошлину — 350 рублей.
* Подать документы можно в офисе МФЦ или в отделении Росреестра.
* Если вам отказали в услуге, можно устранить ошибки и подать документы ещё раз.


## Список использованных источников

1. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. 14.02.2024) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
2. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 22.06.2024) // СПС «КонсультантПлюс».

